Reunir os documentos necessários para venda de um imóvel é o primeiro passo para garantir uma transação ágil, transparente e livre de riscos jurídicos.
Para quem deseja negociar um patrimônio com total segurança em Chapecó, contar com o suporte especializado da Nostra Casa, imobiliária em Chapecó, faz toda a diferença para evitar atrasos burocráticos.
Continue lendo este artigo para conferir a lista completa de certidões, comprovantes e exigências cartorárias para realizar a venda do seu imóvel sem dor de cabeça.
Resumo do artigo:
- Organizar a documentação com antecedência evita a perda de compradores interessados e acelera a liberação de financiamentos bancários;
- A documentação básica inclui identificação pessoal atualizada de todos os envolvidos;
- A matrícula atualizada e as certidões de ônus e ações são os documentos fundamentais para comprovar a regularidade do bem junto ao Cartório de Registro de Imóveis;
- A apresentação de certidões negativas pessoais e relacionadas ao imóvel garantem uma transação juridicamente segura, sem surpresas futuras indesejáveis.
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Por que a organização documental é decisiva na negociação imobiliária?
Tanto a aquisição quanto a venda de um imóvel exigem atenção rigorosa à documentação necessária para que a transação ocorra de forma ágil e segura, evitando surpresas indesejadas ao longo do caminho.
A título de exemplo, a documentação cartorária incompleta ou desatualizada do imóvel, pode acarretar uma desvalorização de até 20% no preço final de venda ou travamentos prolongados no cartório, gerando custos inesperados e uma situação desgastante para as partes.
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A seguir, veja os principais benefícios de manter a pasta documental do imóvel totalmente em dia:
- Agilidade no fechamento: acelera a elaboração do contrato de compra e venda e o registro da escritura;
- Aprovação de crédito rápida: facilita a vistoria e a análise de engenharia por parte dos bancos, para a concessão de financiamentos.
- Transparência e confiança: transmite segurança jurídica durante a fase de propostas.
- Mitigação de riscos: previne surpresas financeiras relativas a dívidas antigas de impostos ou condomínio, assim como de eventuais informações que não tenham sido atualizadas junto à matrícula do imóvel, o que pode gerar um custo inesperado ao vendedor.
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Documentos necessários para a venda/compra de um imóvel
Ao organizar os documentos necessários para venda/compra de um imóvel, a conferência criteriosa de cada item previne entraves no momento de fechar o negócio e assinar o contrato.
São essenciais para uma negociação segura, os seguintes documentos:
- Documento de identidade oficial: CNH ou carteira de classe profissional dentro do prazo de validade, de todos os envolvidos (nela contidos os dados do CPF e RG);
- Comprovante de residência atualizado: conta de água, luz, internet ou telefone emitida há no máximo 90 dias;
- Certidão de estado civil: certidão de nascimento para solteiros ou certidão de casamento atualizada com eventuais averbações;
- Certidão atualizada de inteiro teor da matrícula imobiliária do imóvel: emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, a matrícula atualizada do imóvel garante que quem diz ser o vendedor é, de fato, o proprietário titular do imóvel, assim como evidencia a situação jurídica do bem;
- Certidão de ônus reais e ações reipersecutórias: emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, visa garantir que o imóvel não é objeto de disputa judicial ou que possui restrições de natureza real, como por exemplo, alienação fiduciária, penhora, indisponibilidade de bens ou usufruto.
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Certidões negativas: a due diligence imobiliária
As certidões negativas são emitidas pelos órgãos públicos e pelo Poder Judiciário e têm o intuito de garantir que os vendedores não estão em situação de iminente risco de perda do bem negociado, seja por dívida ou por outra determinação judicial.
Nesse contexto, tais certidões visam proteger o comprador contra eventuais alegações futuras de fraude à execução ou fraude contra credores, que é quando um bem é vendido ou adquirido com o intuito de não sofrer penhora para pagamento de uma dívida.
Essa etapa é, portanto, a mais importante durante a negociação do imóvel.
A tabela abaixo resume as principais certidões a serem emitidas, os órgãos emissores e a finalidade de cada documento no processo:
| Tipo de certidão | Órgão emissor | Finalidade na transação |
|---|---|---|
| Certidão Negativa de IPTU | Prefeitura Municipal | Comprova a quitação de tributos imobiliários urbanos. |
| Certidão de Débitos Condominiais | Administradora do condomínio ou síndico | Declara que as taxas condominiais estão 100% pagas. |
| Certidão Fiscal Federal | Receita Federal do Brasil | Atesta a regularidade de tributos federais e Dívida Ativa. |
| Certidão Negativa Trabalhista (CNDT) | Justiça do Trabalho | Garante que o vendedor não possui dívidas trabalhistas. |
| Certidão de Distribuidores Estaduais | Tribunal de Justiça Estadual | Verifica a existência de ações de cobrança ou disputas judiciais na esfera estadual. |
| Certidão de Distribuidores Federais | Tribunal Regional Federal | Verifica a existência de ações de cobrança ou disputas judiciais na esfera federal. |
A emissão destas certidões é essencial para a segurança de ambas as partes, evitando eventuais restrições à venda, como uma penhora, por exemplo, no curso da negociação. As certidões possuem um prazo relativamente curto, variando entre 30 e 180 dias, contados da emissão.
Se qualquer certidão apresentar resultado positivo, as partes devem reanalisar os termos da negociação, não significando, contudo, que ela é inviável.
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Situações especiais: vendas de imóveis financiados ou terrenos baldios
Algumas negociações exigem etapas documentais específicas de acordo com a natureza física do patrimônio ou sua situação jurídica.
Se o seu apartamento ainda possui saldo devedor com uma instituição financeira, oriundo do financiamento quando da sua aquisição, saiba que é possível vender um imóvel financiado mediante a solicitação do extrato do saldo devedor junto ao banco.
Nesse cenário, duas são as possibilidades:
- O comprador quita o saldo devedor mediante a emissão de um boleto de quitação, e abate este pagamento no valor ajustado da venda, para que a instituição expeça o Termo de Quitação para baixa da alienação fiduciária ou da hipoteca da matrícula imobiliária, liberando, assim, o imóvel;
- O comprador quita o saldo devedor mediante a sobreposição de um novo financiamento bancário, hipótese em que a própria instituição bancária “paga” o saldo devedor com o crédito que está concedendo, liberando ao vendedor somente a diferença.
Já para quem pretende negociar áreas sem edificação (terreno baldio), vale a pena entender quais documentos verificar antes de comprar um terreno para checar delimitações de área e licenças ambientais.
Os documentos relacionados ao imóvel já mencionados em linhas acima permanecem essenciais e indispensáveis.
Contudo, para quem compra, é importante verificar com antecedência a existência de eventuais restrições urbanísticas na zona urbana onde o imóvel está situado, ou de áreas de interesse público como é o caso das Áreas de Preservação Permanente (APP’s), geralmente presentes em imóveis rurais.
Custos cartorários e impostos envolvidos na transferência
Durante o levantamento de documentos, o vendedor e o comprador devem alinhar quem arcará com as despesas burocráticas relativas à transmissão de propriedade.
Como regra no mercado brasileiro, o comprador arca com o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e com as taxas do cartório para lavratura da escritura.
Por sua vez, o vendedor é responsável por quitar pendências antigas do imóvel, de averbações e eventuais impostos sobre o ganho de capital obtido na venda.
Informe-se com detalhes sobre as despesas de cartório para comprar um imóvel para evitar surpresas no orçamento durante o processo.
Aprofunde seus conhecimentos lendo nosso guia sobre impostos sobre compra de imóveis e organize seu fluxo de caixa de forma preventiva.
Como o suporte profissional simplifica o levantamento de documentos
Conferir prazos de validade, solicitar certidões em cartórios de notas e interpretar termos jurídicos complexos pode consumir um tempo precioso do proprietário, embora seja fundamental.
A assessoria de uma empresa imobiliária especializada reduz a burocracia e evita erros no preenchimento do contrato de compra e venda.
Corretores experientes analisam toda a documentação previamente, identificando pendências e propondo as soluções legais mais eficientes, mesmo antes de anunciar o imóvel.
Com o acompanhamento certo, você reúne todos os documentos necessários para venda de um imóvel com máxima agilidade e garante o melhor retorno financeiro para o seu patrimônio.
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